房价要崩盘了，大家赶快套现

电动DD

市场分析：买房未必就是最好 租房也是一种幸福

　　按揭并不适合所有人

　　"买房子吧，每个月租房也要一千多元，拿着这笔钱做按揭，也能买一套不错的房子了，几十年之后，这房子就归你了。"不知道有多少人是听了这句话，头脑一热就买了房。今天花明天的钱，提前消费获得了不容置疑的认同。于是，按揭买房成了许许多多人的一致行为，不买房成了落伍的标志。其实，按揭买房并不适合所有人。　　许多城市家庭里6个人买一套房，成为既定的事实。小俩口所有的积蓄，加上双方父母的养老钱，只为了能交上一套新房的首付。在接下来的很多年内，还要承担着每个月几千元的月供。父母总会老，难免会生病，后辈也可能跳槽甚至失业，孩子总是要生，生出来就要吃要喝，对于未来这些可能需要的花费，房子卸去了许多年轻家庭最后的一点应付能力。于是，生活的开支被尽可能地压缩，生育的计划被一再地搁置，所有的业余爱好都变成一种奢侈，不敢跳槽，不敢创业，甚至不敢和老板提起加薪的事。　　为了一套房子，除了这些付出的代价外，你还将面对加息的风险、持有成本的提高和楼市本身的风险。

　　租房的日子也很幸福

　　许多人认为，住在属于自己的房子里，才会真正有家的感觉。一种必须澄清的理念是，买房是改善居住条件的途径，租房也是一条途径。当租赁成为一种常态，生活就不会因为租房而变得不幸福。

　　从一些发达国家和地区的现状来看，并不是每个人都有必要买一套房子的。在一些发达国家，长时间租房住的人也非常多。在他们看来，病了有医疗保险，老了就住到养老院去，能享受的时候就尽情享受，何必为了一套房子累死累活。《欲望城市》中的凯利就是这样。把她所有买鞋的钱加在一起足够支付房子的首付，可她却从来没动过这个念头。

　　租房，不仅是一种生活态度，也是一种理财之道。他们不是投资客，他们是只有一套房子自住的普通人家，但如今他们中的一些人毅然决定卖掉自己仅有的一套房，开始"颠沛流离"的租房生涯。他们住在别人的房子里，用卖掉房子赚来的钱做自己想做的事。他们说:"生活，不应该被房子困住。"

　　卖掉房子租套房

　　两个月前，在妻子看来，宋国强的想法似乎还有点"大逆不道"------他要把自己家仅有的一套房子卖了，然后去租房住。2001年初，刚毕业的宋国强和女友（现在的妻子）来上海工作，他们在外环线附近租了套房。2002年，买了一套126平方米的三房一厅，总价40.32万元，在父母的帮助下他们首付了10.32万元，贷款30万元15年，每月还贷2380元。

　　其实，宋国强当初的想法很简单:上海房子连续多年上涨，对于像他这样的工薪族来说，再买一套自己心仪的房子至少在目前不太现实。那么，即使自己的房子哪怕涨到300万元，如果一直自己住的话，涨与不涨对这个家庭来说可能都没有太大的实际意义。但是如果把自己的这套房子卖掉，手头就立即有了一笔流动资金可以灵活运用了。

　　为了说服妻子，宋国强仔细算了一笔账:如果现在把房子以120万元售出，并提前还清银行剩余贷款约23万元，则剩余97万元，即使保守一点存入银行，按现在5年期存款每年收益3.6%计算（利息税先忽略不计），每年利息34920元，5年利息是34920×5=17.46万元，加上5年来原本用于存入银行还贷的款 2410×12×5=14.46万元，减去5年来用于租房钱3500×12×5=21万元（3500元可以在地段很好的地方租一个很舒适的全装修全配二室二厅），5年后总资产应是（120-23+17.46+14.46-21）万=107.92万元。

　　如果房子不出售，继续还贷，5年用于还贷的款是（2410×12×5）万=14.46万元（有约一半是还本金，一半是利息，未计算利率变动因素）。5年后欠银行本金约23-（14.46/2）=15.77万元，5年后，房子如果维持现在的这个价位120万元，5年后总资产应是（120-14.46-15.77）万=89.77万元。

　　不算不要紧，这一算还真把妻子给算楞住了。宋国强赶紧趁热打铁，怕光是数字还不够说服力，又给妻子来了个风险分析:如果这5年内上海房价下跌，房子也旧了，不好出手了，那就亏大了。如果5年内房价继续上涨，要达到总资产有107.92万元，这套房就必须涨到138.15万元，涨幅是15%，但谁敢保证5年后这么旧的房子还值138.15万元?当然，如果5年内租金也大幅上涨，那租房成本也会增加，5年内3500元每月的租金能租到好房子吗?答案是能------现在就可以签一个5年期的租房合同。

　　就在算账过程中，妻子的脸上渐渐地阴转多云接着放晴了。算到最后，她卖房的心情竟然比宋国强还要迫切。于是，夫妻两人将现在的房子以120万元价格出手。现在夫妻俩在公司旁租了一套房，每天上下班只需步行------净赚60多万元，他们知足了。

　　买房有时还不如租房

　　"租房不如买房"，曾是几年前普遍流传的口头禅。几年的耳闻目睹，使许多人似乎误认为，买房一定比租房划算。大家不再计算买房、租房到底谁划算，甚至将买房当做满足居住需求的惟一手段。有个朋友买了套房，每天却要花两个小时上班，还说买的房子特值。难道时间和路费不是购房成本吗?

　　近日国内某知名金融公司发布的房地产抽样调查分析报告显示，目前国内购房成本或月供已超过租房成本，即"买房不如租房"。

　　李先生在上海内环地区租了一套两室一厅的房子，月租金为3000元，房子售价为100万元。李先生已经有了部分积蓄，足以付这套房子的首付款。

　　他现在考虑的问题是，是否应该把这套房子买下来。如果房价继续上涨，这笔投资当然划算。

　　如果李先生买房，他的成本实际有两部分:一是按揭贷款的利息支出，二是购房相对于租房的机会成本，即首付款的存款利息损失。

　　若以30%的首付比率、6.12%的按揭贷款年利率，以及1年期存款实际利率1.8%计算，李先生按揭贷款的年利息支出为700000×6.12%=42840元，首付款的年利息损失为300000×1.8%=5400元，年购房成本总计为48240元。

　　而他目前年租金为36000元。"购房成本/租金"比率为1.44，说明目前的房价持续上涨的空间有限，李先生应该租房。

　　即使购房成本低于租金，由于贷款购房不仅需要付息还需要还本，因此投资者购房时必须考虑"月供/租金"比率。

　　经过咨询，李先生发现，如果自己交纳首付30万元，余下的70万元通过按揭贷款并以等额本息还款的方式分20年付清，他每个月要支付本息约5063.60元；即使分30年付清，他每月还要支付月供款约4251元。其"月供/租金"比率高达1.69。

　　也就是说，如果李先生将买来的房子重新出租出去，每个月仍然入不敷出。从这个角度看，李先生还是应该租房。（上海证券报）

电动DD

我把上海惟一自住的房子卖了
文章来源：| 嘉策理财网 作者：| 访问次数: 4
日 期：| 2005-04-19
我把外环线边上的一套房子卖了，成交价120万元，在静安寺边上租了一套房子。近期我一直在想，上海房子近一年多来快速上涨，即使我的房子涨到300万，如果我一直自己住的话，涨与不涨跟我毫无关系，我还是住在外环边上，每天花3个小时在路上挤公交车。现在我出手了，才分享了上海房价上涨的喜悦，我已经知足了，净赚66万。
　　2001初我和女朋友来上海工作，当时因为经济方面的原因，我们把房子租在近外环线边的建德花园，小区环境优美安静，105平米三房一厅的毛坯，当时租价是900元。2002年建德花园牡丹苑开盘（同普路1501弄），单价3200元期房，126平米的三方一厅价格是40.32万，首付只要2成，我在父母的帮助下首付了10.32万元,贷款30万15年，每月还2380元。
　　2003年下半年我们拿到了新房，花了约8万元对房子进行了装修，装修期间我和老婆对房子产生了深厚的感情，里面大部的材料都是我和老婆下班后在欧培德精心挑选的，我脑海里一直留着很深的印象是，我和老婆蹲在欧培德里面一块块的挑选卫生间和厨房的特价磁砖，特别感谢里面工作人员，把一箱箱包装打开，我们拿了麻布把磁砖上的灰擦去，一块块查看表面是否有划痕，那一刻我们感到特别的幸福。
2004年初看着上海的房价突飞猛涨，每平米4500元、5800元、7000元、8000元、9000元，2005年2月我们小区的精装修房轻松过了10000元大关的时候，我动了卖出现有房子，改成在市中心租房子的计划。
要把新房出售，我知道老婆肯定不会同意，我便拐弯抹角的试探了一下，果然不出我所料，老婆开始态度明确—不同意，没得商量，理由主要有：1、我们需要安稳的生活，至少有一个可以安心的栖身之所，有自己的房子是必需品；2、家的构成房子比吃饭更重要，不可缺少；3、租房子生活不是她所能接受的，给她一个安稳的家是我做丈夫的最基本职责。4、上海的房子购买、装修是理智、正确的，不需质疑，它带给我们无限的欢乐和憧憬，未来无论是涨是跌，无论赚钱还是赔钱都是值得的，也是天意，不需要太去计较得失！
老婆的意见当然得尊重，而且一定要高度重视。为了能说服老婆，我对二手房售价和租价作了调查后，我和老婆一起仔细算了一笔账，以现在的房子为基础，现在把房子出售并租房住和不卖出5年后之比较：
如果现在把房子售出，假如以120万元成交（这个价比市场价约低2万元，容易出手），提前还清银行剩余贷款约23万，余97万，97万一年用于投资基金或银行理财或存入银行的利息是多少？保守按现在5年期存款每年收益3.6%计算（利息税先忽略不计），为每年利息是34920元，5年利息是34920*5=17.46万元，加上5年来原本用于存入银行还贷的款 2410*12*5=14.46万元（5年同期收支比较，你可以每月存入银行），减去5年来用于租房钱3500*12*5=21万元（3500元可以在静安寺租一个很舒适的全装修、全配的二室二厅），5年后总资产应是120-23+17.46+14.46-21=107.92万元。
如果房子不出售，继续还贷，5年用于还贷的款是2410*12*5=14.46万元（有约一半是还本金，一半是利息，明年贷款年利率是6.12%，利息还要增加，我忽略不计），5年后欠银行本金约23-（14.46/2）=15.77万元，5年后，房子如果维持现在的这个价位120万元
，5年后总资产应是120-14.46-15.77=89.77万元。
风险分析：
如果这5年内房地产泡沫破裂，房子也旧了，不好出手了，像香港一样，跌得只有1/3，选择现在不出售，继续还贷的话资产可就大打折扣了。如果选择现在把房子卖出去的，手头上差不多有100多万吧，可以轻松一次付清买起两套房。如果5年内房价继续上涨，要达到总资产有107.92万元，房价就必须涨到138.15万元，涨幅是15%，5年后我的旧房子值138.15万元吗？当然如果5年内租金也大幅上涨，那我租房的成本也会增加，5年内3500元/月的租金我能租到好房子吗？能，当然能，现在就可以签一个5年期的租房合同。
　　为了更能说明问题，老婆借用了企业管理用的SWOT分析法，如果我们把房子卖出，5年内的SWOT分析法：
　　优势（strength） ①换取现金，用于投资基金或银行理财产品或吃利息；②减轻还贷压力，无债一身轻；③节省上下班往返交通费用（我们在静安寺上班）；④节省上下班花在路上的时间，不用每天上下班挤公共汽车；⑤生活在市中心，生活更方便，生活质量更好。
　　劣势（weakness） 过租房的生活，家的感觉会弱些。
　　机会（opportunity）可寻找更多的投资机会，看准时间随时出手。
　　威胁（threats） 几乎没有任何威胁。
　　经过以上比较，老婆举双手赞成，卖房的心情比我还要迫切，房子在中介挂牌后，我们担心有没有下家来接盘，担心房子卖不出去，担心崩盘（我和老婆说到“崩盘”这个词时忍不住就要笑）。现在我的房子出手了，真的感到很轻松。现在我们住在公司附近，每天上下班走路就到家了，租的房子很漂亮，相比之下，我们再也不愿意住到外环边上去了。
所以，我个人的观点是，凡是2003年以前购入的房子，现在出手是最适宜的时机了，特别是把房子买在离公司特别远的年轻朋友们，建议把房子卖了，租个好房子住到公司附近去，省时、省钱。我还要特别建议一些上海的老人们，乘现在房价好，把住了一辈子的老房子卖掉，换成几十万上百万的现金在手，用一部份钱租房子住，大部份钱用来安享晚年，也在有生之年做一回富人吧。

超高亮

房子和驾驶安全有关系了

电动DD

那当然,房价影响和谐度,和谐度就关系到安全驾驶了

fissa

太长没看~~反正我是空军

超高亮

那当然,房价影响和谐度,和谐度就关系到安全驾驶了
电动DD 发表于 2009-4-21 21:49

                               
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阿诺

奇兵富康

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