炒房团的秘密手法

杰少

哇····原来是这么回事

杰少

哇····原来是这么回事

太阳能手电

杰少 发表于 2011-10-26 09:51

                               
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哇····原来是这么回事

有些是对的，有些简直是胡扯。只不过我比较懒，要我长篇大论去反驳，我老了点。

枪手与国王

长见识了。。。。

fissa

太阳能手电 发表于 2011-10-26 10:49

                               
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有些是对的，有些简直是胡扯。只不过我比较懒，要我长篇大论去反驳，我老了点。

求真相~~~！哈哈哈哈哈

太阳能手电

fissa 发表于 2011-10-26 20:35

                               
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求真相~~~！哈哈哈哈哈

真相只有一个，凶手就是你。
要写的话，几天都说不清楚。开发商前期成本，拿地算一个，都是公开拍卖，完了还要给拍卖公司1%-2%的佣金。2003年开始就对房地产开始调控了，“121”文件后，房地产企业就不能申请流动资金贷款，只能做项目贷款，擦边球到05年基本就没有了，银监局查的相当紧。之前房地产商拍地后，付个30%-50%就可以办土地证，然后抵押向银行贷款，现在几乎做不到了，偏远地方行不行不知道，但是那边开发估计买的人也不多。地产商压力主要集中在四证齐全到项目贷款审批后这段时间。
土地证拿到了，就要去规划局，办建设用地规划许可证，这些就牵涉地平啊，红线这些乱七八糟的，同时还有建设工程规划许可证。三证完了就是建委的建设工程施工许可证，理论上说，有个这个才能施工，不过很多都是围墙围起来，悄悄开挖。
四证齐全之后，就可以向银行申请项目贷款，提供可行性报告（之前其实就做了），当然，能不能审批通过就是另外一回事了。如果开发商能得到银行资金支持，资金链就不会有太大的问题。商品房预售许可证以前是正负零就可以发，现在有些要求多少层，有些要求主体完工，反正各个地方有点区别。限购之前，只要拿到预售许可证，开发商就完全不必担心资金问题，直接卖房子就是钱。
算了，太多了，不想写。
只说一点，开发商在财务人员（心腹，非常重要）得力的情况下，大概有30%的毛利，如果前期囤地了，会有50%毛利。
税费是是个大头。
文中所说的炒房团条件，正常的开发商不会同意，而且现在销售一般都是营销公司来做，整体承包，提成，一般经过市场调研，能达到50%以上预订，才会开盘。马克思说，100%利润，资本就会冒上绞刑架的风险去做。
如果答应这样的条件，开发商不如借钱，月息5分，算比较高的了，一年才60%，何况用不了那么久，甚至做假按揭这些，哪儿会把几倍的利润便宜外人？

fissa

太阳能手电 发表于 2011-10-27 09:53

                               
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真相只有一个，凶手就是你。
要写的话，几天都说不清楚。开发商前期成本，拿地算一个，都是公开拍卖，完 ...

看样子比想当年复杂很多咯~~听着头都大~

太阳能手电

fissa 发表于 2011-10-27 11:54

                               
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看样子比想当年复杂很多咯~~听着头都大~

是啊，东西太多，我又是个懒人，写出来太麻烦，再说有些核心的东西也不能说很了解。
有个说法不是说在天朝，如果男的做过房地产，女的做了失足妇女，其他都不想做了，因为来钱是在太容易。

fissa

太阳能手电 发表于 2011-10-28 12:45

                               
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是啊，东西太多，我又是个懒人，写出来太麻烦，再说有些核心的东西也不能说很了解。
有个说法不是说在天 ...

灵魂

太阳能手电 发表于 2011-10-27 09:53

                               
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真相只有一个，凶手就是你。
要写的话，几天都说不清楚。开发商前期成本，拿地算一个，都是公开拍卖，完 ...

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