人口变数揭示楼市顶多还能再炒5年

fissa

第六次人口普查公报出来了，我们迟早将看到，人口变动因素，将深刻影响到未来中国房地产行业的景气度。

房地产业界流行着一句话：“看懂了人口也就看懂了房地产”。所以研究城镇化和房地产业景气问题，必须关注人口的各种变动因素对未来城市发展及房地产业的影响。

快速老龄化：刘易斯拐点将极大影响房地产需求

第六次人口普查公报显示，0-14岁人口占16.60%，比2000年人口普查下降6.29个百分点;60岁及以上人口占13.26%，比2000年人口普查上升2.93个百分点，其中65岁及以上人口占8.87%，比2000年人口普查上升1.91个百分点。

过去十几年大步迈进的城市化和飞速发展的房地产市场，莫不得益于中国的人口红利。

计划生育政策使出生率迅速下降, 总人口中劳动适龄人口比重上升，形成的一个劳动力资源相对比较丰富，对经济社会发展有利的时期。

然而极端严格的计划生育政策也起到了负面的效果，任何人都不能否认。在东南沿海地区出现的“用工荒”现象，让诸多经济学家纷纷警示中国已经出现“刘易斯拐点”，即劳动力由过剩向短缺的转折点。

老龄化与资产价格密切相关，国际清算银行2010年8月发布了一份报告，研究了22个发达国家1970-2009年之间的房地产价格走势，其结论是老龄化的确会对资产价格产生负面影响。

不管是征兆，还是已经到来，老龄化导致的人口红利衰失和刘易斯拐点，都将成为未来5年中国房地产市场乃至整个中国经济最重要的拐点。

从人口数据推算，到2015年，65岁及以上老年人口大致将达到13.26%。因此悲观估计，或许只要5年，因房地产需求衰减的拐点的出现，中国房地产业将从根本意义上由盛转衰!

高速城镇化：过度城镇化透支房地产业预期

第六次全国人口普查结果显示，居住在城镇的人口为66557万人，占总人口的49.68%，居住在乡村的人口为67415万人，占50.32%。同2000年人口普查相比，城镇人口比重上升13.46个百分点。

目前中国，城镇化是建立在低成本获得城镇建设用地、廉价使用劳动力、环境承载严重压力基础之上的。尽管城镇化水平得到了快速提高，但大量的矛盾没有化解，遗留的问题很多。近年来，地价房价、资源品价格以及劳动力价格持续较快上涨，今后城镇化的成本将快速提高。

此次人口普查登记的全国总人口为1339724852人。比2000年第五次人口普查相比，10年增加7390万人，增长5.84%，年平均增长0.57%，比1990年到2000年年均1.07%的长率下降了0.5个百分点。

人口总量增速的衰减和出生率的下降，对应的是高速数量型的城镇化率达到警戒值，实际上，高速城镇化已经过度透支了中国房地产业预期。

中国城镇化研究者许子枋认为：因为中国国情是农业大国，人口众多，人口素质不高，中国城镇化的比例不能向发达国家看齐。中国城镇化率达到60%左右时，就是中国高速数量型城市化问题爆发期的警戒值了!到那时，中国政府对城镇化速度和质量要重新认识，城镇化速度或将人为减速。

从目前城镇化速度推算，预计到2015年，中国的城镇化率可达57%。因此悲观估计，或许只要5年，因过度城镇化的透支，城镇化面临方向性的选择，基于高速城镇化的中国房地产业的繁荣将难以为继，中国房地产业将从根本意义上由盛转衰!

fissa

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