杰少
发表于 2011-10-26 09:50
哇····原来是这么回事
杰少
发表于 2011-10-26 09:51
哇····原来是这么回事
太阳能手电
发表于 2011-10-26 10:49
杰少 发表于 2011-10-26 09:51 static/image/common/back.gif
哇····原来是这么回事
有些是对的,有些简直是胡扯。只不过我比较懒,要我长篇大论去反驳,我老了点。
枪手与国王
发表于 2011-10-26 20:09
长见识了。。。。gochinway06;)
fissa
发表于 2011-10-26 20:35
太阳能手电 发表于 2011-10-26 10:49 static/image/common/back.gif
有些是对的,有些简直是胡扯。只不过我比较懒,要我长篇大论去反驳,我老了点。
求真相~~~!哈哈哈哈哈gochinway04;)
太阳能手电
发表于 2011-10-27 09:53
fissa 发表于 2011-10-26 20:35 static/image/common/back.gif
求真相~~~!哈哈哈哈哈
真相只有一个,凶手就是你。
要写的话,几天都说不清楚。开发商前期成本,拿地算一个,都是公开拍卖,完了还要给拍卖公司1%-2%的佣金。2003年开始就对房地产开始调控了,“121”文件后,房地产企业就不能申请流动资金贷款,只能做项目贷款,擦边球到05年基本就没有了,银监局查的相当紧。之前房地产商拍地后,付个30%-50%就可以办土地证,然后抵押向银行贷款,现在几乎做不到了,偏远地方行不行不知道,但是那边开发估计买的人也不多。地产商压力主要集中在四证齐全到项目贷款审批后这段时间。
土地证拿到了,就要去规划局,办建设用地规划许可证,这些就牵涉地平啊,红线这些乱七八糟的,同时还有建设工程规划许可证。三证完了就是建委的建设工程施工许可证,理论上说,有个这个才能施工,不过很多都是围墙围起来,悄悄开挖。
四证齐全之后,就可以向银行申请项目贷款,提供可行性报告(之前其实就做了),当然,能不能审批通过就是另外一回事了。如果开发商能得到银行资金支持,资金链就不会有太大的问题。商品房预售许可证以前是正负零就可以发,现在有些要求多少层,有些要求主体完工,反正各个地方有点区别。限购之前,只要拿到预售许可证,开发商就完全不必担心资金问题,直接卖房子就是钱。
算了,太多了,不想写。
只说一点,开发商在财务人员(心腹,非常重要)得力的情况下,大概有30%的毛利,如果前期囤地了,会有50%毛利。
税费是是个大头。
文中所说的炒房团条件,正常的开发商不会同意,而且现在销售一般都是营销公司来做,整体承包,提成,一般经过市场调研,能达到50%以上预订,才会开盘。马克思说,100%利润,资本就会冒上绞刑架的风险去做。
如果答应这样的条件,开发商不如借钱,月息5分,算比较高的了,一年才60%,何况用不了那么久,甚至做假按揭这些,哪儿会把几倍的利润便宜外人?
fissa
发表于 2011-10-27 11:54
太阳能手电 发表于 2011-10-27 09:53 static/image/common/back.gif
真相只有一个,凶手就是你。
要写的话,几天都说不清楚。开发商前期成本,拿地算一个,都是公开拍卖,完 ...
看样子比想当年复杂很多咯~~听着头都大~
太阳能手电
发表于 2011-10-28 12:45
fissa 发表于 2011-10-27 11:54 static/image/common/back.gif
看样子比想当年复杂很多咯~~听着头都大~
是啊,东西太多,我又是个懒人,写出来太麻烦,再说有些核心的东西也不能说很了解。
有个说法不是说在天朝,如果男的做过房地产,女的做了失足妇女,其他都不想做了,因为来钱是在太容易。
fissa
发表于 2011-10-28 13:41
太阳能手电 发表于 2011-10-28 12:45 static/image/common/back.gif
是啊,东西太多,我又是个懒人,写出来太麻烦,再说有些核心的东西也不能说很了解。
有个说法不是说在天 ...
gochinway52;)
灵魂
发表于 2011-10-30 00:39
太阳能手电 发表于 2011-10-27 09:53 static/image/common/back.gif
真相只有一个,凶手就是你。
要写的话,几天都说不清楚。开发商前期成本,拿地算一个,都是公开拍卖,完 ...
chinway48tiger